Купить квартиру в Милане — рынок недвижимости сегодня

Планируете купить квартиру в Милане? Сегодня это, безусловно, отменная инвестиция.

По состоянию на конец первого полугодия 2018, в шестидесяти районах крупнейших итальянских городов цены на недвижимость выросли по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Двадцать из этих шестидесяти районов расположены в Милане. В рассматриваемый период сохранились и два положительных тренда, которые определились уже в 2014 году — существенный рост количества сделок купли-продажи во всей Италии, и опережающая динамика цен на аренду практически во всех крупных городах и на ведущих курортах. Милан сохранил своё первенство и с учётом последних показателей.

Эти данные позволяют утверждать что:

1. Итальянский рынок недвижимости официально вошёл в экспансивную фазу роста.

2. Рост распределён крайне неравномерно, качественно меняясь не просто в границах одного региона, а даже в границах отдельно взятого города.

3. Милан является безусловным лидером и двигателем это процесса, и именно в Милане этот рост более гармоничен и многогранен, затрагивая весь спектр рынка, от сегмента люкс до объектов уровня эконом класса.

Логично заключить, как для частного, иностранного инвестора заинтересованного в выходе на итальянский рынок недвижимости, Милан является наиболее эффективным и перспективным направлением, сочетая положительную динамику цен, высокую доходность от аренды, высокую ликвидность, широкий выбор объектов фактически во всех ценовых сегментах.

Так где же динамика цен наиболее выражена и столько стоит квадратный метр жилой недвижимости в самых перспективных районах Милана? Где самая высокая доходность от аренды? А главное, какие зоны столицы Ломбардии характеризуются структурными, долгосрочными драйверами роста?

Начнём наш обзор с исторического центра. На первом месте позиционируется район  Навильи (ул. Солари, АсканиоСфорца, Порта Дженова). Если ещё в конце 90-х богемные кварталы расположенные вдоль живописных каналов проектированных гением Леонардо да Винчи являлись «инвестиционным недоразумением» на миланском рынке недвижимости, то сегодня, после основательных градостроительных преобразований безусловного архитектурного и инфраструктурного качества, район стал одним из важнейших городских магнитов. Тут расцветает мелкое предпринимательство, открываются бутики и шоу-рум, проводятся вернисажи, показы мод и фестивали. Двухлетняя вариация цен в районе Навильи составила +4%, стоимость квадратного метра в районе на сегодня в вилке 2600-3900 евро.

На втором месте мы находим кварталы прилегающие к Государственному Миланскому Университету (это самый центр, буквально в пяти минутах пешком от Дуомо). Рынок динамичен в том числе и за счёт хорошего потенциала в сегменте студенческой аренды. Рост цен за два года составил 3,6%, а квадрат стоит от 5000 до 6600 евро.

На нижней ступени пьедестала располагается район между Корсо Буенос Аирес, ведущей торговой улицей Милана и виа Пизани, связывающей центр с главным вокзалом Stazione Centrale.Рост цен тут составил 3,4%, стоимость квадратного метра колеблется от 3900 до 5200 евро.

Оставаясь в историческом центре Милана, положительную динамику продемонстрировали районы Турати — Москова — Порта Венеция (+2,8%, 4600-6300 за квадрат); Порта Тичинезе — Порта Виттория — Сан Витторе (+2,2%, 4000-5200 за квадратный метр); Парко Семпионе, Порта Романа и даже самый центральный и дорогой квартал Брера (+1,4%, стоимость за квадрат 6500-7900 евро).

Удаляясь от центра и перемещаясь в более доступные районы, динамика цен становится ещё более интересной. Так, абсолютными чемпионом по Милану вообще являются полуцентральные кварталы в районе ул. Сарфатти и ул. Табакки, где расположен широко известный, частный университет Луиджи Боккони, ведущий итальянский экономический ВУЗ, привлекающий студентов со всего мира. За два года рост цен тут составил внушительные 8,3%, а средняя стоимость квадратного метра достигла 2700-3800 евро Положительная динамика объясняется высоким спросом со стороны инвесторов желающих выйти на рынок студенческой аренды (причём с ориентиром на студентов обеспеченных, ибо Боккони заведение не только качественное, но и довольно элитарное).

На втором месте (опять же, как в сегменте полуцентра, так и в целом по Милану) находятся районы Виджентино, Кьеза Росса, Мароккетти (+6,7%, от 2100 до 2650 евро за квадрат). На третьем — ул. Ченизио, Фарини, Сарпи (+5,0%, от 2550 до 3700 евро). И там и там мы говорим о районах в которых в последние 5-6 лет были проведены масштабные реновации и быловведено в эксплуатацию большое количество жилья современного уровня. Следуют «студенческие районы» — Бикокка и Сарка (+4,4%, 2100-2600 за квадрат); кластер кварталов на востоке Парко Ламбро, Удине, Фельтре (+3,2% роста и стоимость квадратного метра от 2100 до 2750 евро).

Отдаляясь ещё больше от площади Дуомо и рассматривая самые периферийные районы Милана, мы можем определить два основных направления с более чем положительной динамикой.    Во первых, это север города, т. е. районы прилегающие к новому выставочному комплексу Fiera Milano и району где проводилась международная выставкаEXPO 2016. В таких зонах как микрорайон Куарто Оджиаро цены подскочили на 7,5% и, на сегодняшний день приближаются к рубежу 2000 евро (что очень неплохо для исконно «народных», сугубо спальных и, в некоторой степени, даже неблагополучных районов). Во вторых, это восточное направление — районы Ламбрате, ул. Рубаттино. ул. Ромбон. Тут сказываются отменная инфраструктура (окружная трасса, аэропорт Милан Линате, ветка (а в ближайшей перспективе — две), метро, а также близость к университетскому и исследовательскому центру Città Studi, где расположены миланский Политех и факультеты точных наук и медицины Государственного миланского университета. Рост цен за два года составил 4,9%, стоимость квадратного метра на сегодняшний день находиться в вилке 1900-2350 евро.

Какой же из этих районов целесообразнее рассматривать с точки зрения частного инвестора? Как определить свой выбор выходя на достаточно большой, многогранный и (по определению), незнакомый, не «свой» рынок? Чтобы правильно ответить на этот вопрос, необходимо включить в уравнение ещё одну переменную, а именно — потенциал района на рынке аренды.

В Милане, как и во многих других городах Италии, динамика цен аренды показывает более выраженный рост, чем рост цен недвижимости. На это влияют две основные причины. Это менее высокий средний доход относительно к ценам на недвижимость сегодняшних 25-40 летних, по сравнению с предыдущими поколениями итальянцев. А главное, более высокий уровень мобильности наиболее активной части населения, который зачастую делает аренду привлекательней и эффективней приобретения жилья в собственность, особенно в таком бизнес ориентированном городе как Милан.

Также, и для Милана применительно правило обратной корреляции стоимости объекта и его доходности от аренды. Т.е. чем недвижимость дешевле, тем выше, в процентном соотношении, прогнозируемый доход от аренды. Так, если средняя стоимость аренды кв.м. в Милане составляет 18,86 евро (со среднегодовым ростом в 5,1%) , рассматривая наиболее бюджетный сегмент в пределах 100.000 евро, на примере студии в полуцентральном районе Корсо Лоди / Сан Луиджи или Фарини (96.000 евро и ежемесячная ставка 650 евро) доходность брутто достигает 8,1%. Схожие показатели демонстрирует и трёшка в районе ул. Падова и Крешенцаго – при стоимости в 161.500 евро и ежемесячной аренде в 1000 евро доходность брутто составляет 7,4%. Но если перейти рубеж 200.000 евро доходность от аренды начинает стремиться к уровню 4%, чтобы скатиться до скромных 2,5-3% в сегменте люкс.

Ситуация несколько отличается на рынке краткосрочной аренды, которая в Милане ориентируется не столько на туриста, сколько на бизнес клиента и, по определению, предполагает более высокое качество объектов и центральные районы. Тут «входной билет» в сегмент составляет порядка 270.000-300.000 евро а максимальная рентабельность достигается в вилке 320.000-400.000

На эти «общие» параметры» надо добавить характеристики конкретных районов, чтобы определить те, чей потенциал роста в большей степени зависит от структурных, долгосрочных драйверов (например привязка к новой линии метро, близость к развивающемуся университетскому центру или бизнес кварталу).

С нашей точки зрения, наиболее перспективными являются полуцентральные и периферийный районы на востоке и севере Милана — Ламбрате, Чимиано, Фельтре.  И вот почему:

- Наличие хорошего инфраструктурного потенциала. Это и близость ко второму аэропорту Милана (Линате), и привязка к ЖД, и реализация новой ветки метро.

- Положительная на сегодняшний день (+3.2%), но при этом не исчерпавшая себя динамика роста, обусловленная структурными, долгосрочными драйверами.

- Относительно низкая стоимость объектов, с возможностью найти качественные варианты уже в пределах  120.000 - 150.000 евро.

- Высокий потенциал рынка аренды, особенно в привязке к универститеским квартлам и исходящая из этого отменная процентная доходность.

Если же инвестор располагает бюджетом в районе 300.000 евро и выше, то видится  целесообразной ориентация на более ликвидный и доходный рынок краткосрочной аренды и на центральные и полу центральные районы в идеале, опять же, с привязкой к бизнес или университетским кластерам. 

Заключение

На фоне ослабления фондовых рынков в Европе и США, на сегодняшний день инвестиции в недвижимость вновь представляются надёжной и доходной альтернативой. Италия, где восстановления после кризиса 2010-х запоздало по сравнению с такими странами как Испания, Англия, Франция и Германия, является чуть ли не единственным рынком недвижимости среди развитых экономик первого мира, который на сегодняшний день может считаться недооцененными, обеспечивая реальную перспективу роста. Именно по этому сегодня Милан интереснее не только чем Лондон, где уже начался спад, но и чем Берлин, Мадрид или Мюнхен, где цены стабилизировались достигнув апогея. Миланский рынок недвижимости крайне разнообразен и неоднороден, но при правильном, профессиональном подходе, может приятно удивить инвестора кумулятивной доходностью порядка 10%.